Warum ausgerechnet Immobilien auf Mallorca?
Schon als ich jung war, konnte ich mich für diese schöne Insel begeistern. Das Fernweh wurde immer größer und in den folgenden Jahren wurde Mallorca ein regelmäßiges Reiseziel in meiner Urlaubsplanung mit der Familie und Freunden. Mit den häufigen Besuchen auf Mallorca, wuchs in mir auch stetig die Idee, hier eine Immobilie zu erwerben. Diese Idee hat sich im letzten Jahr in den Gesprächen mit meinem Geschäftspartner Oliver Beinling konkretisiert. Aus einer anfänglichen Idee entstand der Plan, gemeinsam mit Olli eine Immobilie für unsere Familien zu erwerben. Konkret heißt das: Wir wollen eine Finca an der Playa de Palma. Diese Immobilie wird auch unseren Mitarbeitern zur Verfügung stehen, da wir die Möglichkeit eines großartigen Urlaubs anbieten wollen.
Wie schon in meinem letzten Blogbeitrag erwähnt, ist ein gut ausgebautes Netzwerk Gold wert. Auch für die private Suche kann auf dieses Netzwerk zurückgegriffen werden. Olli und ich haben uns daher zunächst Gedanken gemacht, wer uns aus unserem Netzwerk einen Zugang zu diesem Markt verschaffen kann. Durch Marc, der selbst schon mit Immobilien auf Mallorca gehandelt hat und aktuell auch welche in seinem Bestand hat, konnten wir schnell unser Suchprofil platzieren. Dieses beinhaltet unteranderem die Punkte, kurze Anreise, Strandnähe, guter Zustand und den preislichen Rahmen. In diesen Gesprächen ist dann die Idee entstanden, mit Marc und einem weiteren Freund die Immobilie zu kaufen. Diese wird dann später fair für den Urlaub aufgeteilt. Nach dieser Einigung gingen Marc und unser Freund Chris, vor dem Hintergrund zeitnah die ersten Immobilien zu besichtigen, auf die Suche.
Alle Immobilien haben wir auf dem Portal Idealista, ähnlich wie Immoscout in Deutschland, gefunden. Außerdem kamen wir durch einen Kontakt von Marc, der als Untervermittler unser Suchprofil bei vielen Maklern platziert hat, in kurzer Zeit auf mehrere Angebote und konnten vom 28.01.2022 bis 30.01.2022, 10 Immobilien besichtigen. Wolfgang, der Kontakt von Marc übernahm dabei die komplette Kommunikation auf Mallorca. Eigentümer, Makler und wir waren immer bestens informiert. Die Immobilien, die zu diesem Zeitpunkt zur Auswahl standen, befinden sich alle in Playa de Palma und sind 5 Minuten fußläufig vom Strand entfernt. Mindestanspruch waren 3 Schlafzimmer, damit zum Beispiel alle Kinder komfortabel untergebracht werden können.
Wie anfangs erwähnt, war es am 28.01.2022 soweit, die Reise mit Chris, Marc und Olli ging los. Mein erster Eindruck? Verblüffend! Um 09:00 zog ich hinter mir in Hamburg die Tür meines Hauses zu. Um 13:15 Uhr stand ich an der Playa de Palma. In ähnlicher Zeit kann ich in meine Heimat, nach Ostfriesland fahren der Standort der Immobilie ist genau der richtige. Die Eindrücke der Immobilien, die wir an diesem Tag besichtigten, waren sehr unterschiedlich. Viele hatten keinen Pool, einige waren deutlich kleiner als erwartet, andere waren deutlich renovierungsbedürftiger. Gerade der bestehende Pool ist uns wichtig, da auf Mallorca nach Gesetzgebung nicht einfach einer gebaut werden darf. Das Vorhaben Pool-Bau bedarf hier einer Art Baugenehmigung, die nicht sonderlich einfach zu erhalten ist. Viele der Immobilien, die wir am Samstag besichtigten, hätten wir abreißen müssen, um Sie im Anschluss neu zu planen und zu bauen. Hier waren dann vor allem die Preisvorstellungen der Eigentümer nicht mit dem Aufwand, der hinter der Immobilie stand, vereinbar. Einen Diamanten haben wir an diesem Tag trotz allem gefunden! Eine Immobilie, die sehr zentral in der Bierstraße liegt, theoretisch bezugsfertig ist und als einziges Manko keinen Pool hat, gefiel uns direkt. Alle anderen Rahmenbedingungen werden hier erfüllt und während der Besichtigung konnten wir sogar mit dem Eigentümer reden und einen ersten persönlichen Kontakt aufbauen. Neben dem Pool, den wir erst noch herstellen müssen, muss auch das Grundstück neu geplant werden, da dieses sehr wüst aussah. Aber wie es immer so ist, muss man bei der Immobiliensuche auch Abstriche machen. Wir nehmen diese Immobilie in unseren Fokus.
Wie sind wir an die Bewertung und Einschätzung der Immobilien herangegangen?
Zunächst war uns wichtig, welches Investitionsvolumen auf uns zukommen wird. Dieses berechnet sich aus den Anschaffungskosten der Immobilie, hierbei müsst ihr darauf achten, 10% Kaufnebenkosten einzuplanen. Des Weiteren fallen eventuell Reparatur- und Sanierungskosten an. Bei diesem Punkt waren wir sehr anspruchsvoll, da für uns feststand, keine Renovierung der Immobilie durchzuführen. Auch in dem Punkt Vermietung, mussten wir uns Gedanken machen, wie die Immobilie vermietet werden kann und welche Bedingungen sie dafür erfüllen muss. Hier wurde eine Wirtschaftlichkeitsberechnung, auf Basis der Ortsüblichen Mietpreise, durchgeführt. Die Immobilie, von der ich weiter oben sprach, hat in diesem Punkt auch den Vorteil, dass sie bereits eine Ferienvermietungskonzession für zwei Monate im Jahr hat. Diese müssten wir nicht erst neu beantragen und bezahlen. Für diesen Zeitraum ist sie dann vor allem für Gruppenreisen (Gruppen bis zu 6 Personen) attraktiv. Im Anschluss haben wir uns über die Finanzierung der Immobilie Gedanken gemacht. Hierfür standen wir schon vor unserer Reise nach Mallorca mit Banken in Kontakt. Wichtig für euren Immobilieneinkauf im Ausland: In den häufigsten Fällen werden die Immobilien vor dem Kauf bewertet, um dann das maximale Finanzierungsvolumen der Immobilie zu benennen. In unserem Fall auf Mallorca können wir ca. 70% der Immobilie finanzieren. 30% müssen aus eigenen Mitteln stammen. Aus diesen 70% Finanzierung ergibt sich wiederum eine monatliche Kreditrate, die wir in der monatlichen, sowie jährlichen Betrachtung mit heranziehen müssen. Der letzte Punkt, der in die Bewertung der Immobilie mit einfließen muss, ist die Bewirtschaftung der Immobilie vor Ort. Reinigung und Vorbereitung der Immobilie, nach und vor einem Aufenthalt von Gästen, Instandhaltung der Anlage und des Grundstückes, sowie die Beaufsichtigung der Immobilie, wenn wir nicht vor Ort sind. Diese Kosten sammeln sich und sind daher ebenfalls zu berücksichtigen. Unsere nächsten To Do’s im Zusammenhang mit der Immobilie sind die Prüfung des zu erstellenden Kaufvertrages, der Grundrisse, der Eigentumsverhältnisse und ob alle Genehmigungen zum Gebäude bestehen (welches sehr wichtig ist!) und final die Prüfung Bankangebote.
Wie geht es weiter auf Mallorca? Sobald wir uns mit dem Eigentümer einigen können, stehen die üblichen Schritte des Immobilienkaufs an. Die Finanzierung mit der Bank finalisiert, die Kaufverträge in Auftrag geben und im Anschluss die Unterzeichnung beim Notar.
Das war aber noch nicht alles! Konnte ich eure Neugier erwecken? Dann bleibt dran, über unsere Immobiliensuche auf Mallorca erhaltet ihr hier regelmäßig neue Updates und Eindrücke. Ende Februar geht es weiter mit der Immobiliensuche! Und wir sehen uns den Rohdiamanten nochmals im Detail an.
Funfact? Mallorca heißt nicht ganzjährig kurze Hose! Diese Erfahrung musste ich machen als wir Ende Januar für 4 Tage auf der Insel waren. Während sich die Temperaturen am Tag um die 15 – 18 Grad bewegen, wird es nachts bitterkalt. Packt euer Gepäck also schlau und nehmt mehrere lange Hosen mit und nicht so wie ich lediglich eine.
Liebe Grüße euer Tourguide Lars.
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